Возникновение обязательств по плате за землю при переходе
права собственности на строение и сооружение
------------------------------------------------------------------
На сегодняшний день для любого юриста, как практика, так и
теоретика, не является секретом тот факт, что современное
законодательство Украины является не только, мягко говоря,
неэффективным со стороны практической реализации его норм, но и,
прежде всего, несовершенным с точки зрения существующих в нем
противоречий и пробелов. Наличие таких проблем, возможно,
обусловлено слишком юным возрастом отечественного
законотворческого процесса, но отсутствие какого-либо более-менее
положительного движения в направлении их решения приводит к мысли,
что такое положение искусственно поддерживается неизвестно для
каких целей. Указанные характеристики законодательства свойственны
всем отраслям, и земельное право, к сожалению, не является
исключением. Так, мне как специалисту именно по земельному праву,
мечталось о безусловном и взвешенном содержании нового Земельного
кодекса ( 2768-14 ), но уже на стадии рассмотрения законопроекта
стало понятно, что этот документ сработает в основном на
декларативные задачи провозглашения права частной собственности на
землю и оставит без внимания много других не менее важных
вопросов. Таких вопросов достаточно, и мне хотелось бы именно на
них обратить внимание читателей и пригласить к дискуссии всех
желающих. Но в рамках этой конкретной статьи я остановлюсь на
вопросе, который остается до конца не решенным уже продолжительный
промежуток времени и связан с определением того, какой именно
юридический факт, являющийся предпосылкой возникновения каких-либо
правоотношений, обусловливает возникновение у юридических и
физических лиц обязательств по плате за землю при переходе к ним
права собственности на объекты недвижимого имущества и другие
сооружения.
Как известно, этот вопрос прежде всего является результатом
противостояния двух извечных противников - государства и
налогоплательщика. Первый, в лице фискального аппарата,
заинтересован, чтобы денег поступало в бюджет как можно больше и
чаще, второй готов расстаться со своими средствами только при
условии, что избежать этого никак уже нельзя, и только при наличии
"железных" оснований. Такая позиция налогоплательщика достаточно
понятна и, кроме того, на сто процентов соотносится с главными
принципами правового регулирования любого правового государства: в
отношении его - разрешено все, что прямо не запрещено Законом, в
отношении государственного органа - разрешено все, что прямо
предусмотрено Законом.
Если кратко, то суть противоречия заключается в том, что ни
Земельным кодексом Украины ( 2768-14 ) (далее - Земельный кодекс),
ни Законом Украины "О плате за землю" (далее - Закон Украины
№ 378/96-ВР ( 378/96-ВР )) четко не определено, необходимо ли
уплачивать земельный налог или арендную плату с момента
возникновения права собственности на приобретенные каким-либо
образом строения и сооружения или такие обязательства легитимны с
момента получения документа, удостоверяющего право собственности
или право пользования землей? Если обратиться к тексту двух
упомянутых нормативно-правовых актов, то можно увидеть следующее.
Прежде всего, нужно отметить, что согласно пп. "в" п. 1 ст. 91
и пп. "в" п. 1 ст. 96 Земельного кодекса ( 2768-14 ) своевременная
уплата земельного налога или арендной платы является обязанностью
собственника земли и землепользователя. Кроме того,
систематическая неуплата земельного налога или арендной платы
в соответствии с п. "д" ст. 141 Земельного кодекса Украины
( 2768-14 ) является основанием прекращения права пользования
земельным участком (обращает на себя внимание то, что в перечне
оснований прекращения права собственности на землю, который
содержится в ст. 140 ЗКУ ( 2768-14 ), такой факт отсутствует).
Таким образом, несвоевременная уплата земельного налога или
арендной платы может привести к отрицательным последствиям для
конкретного физического или юридического лица. Когда же нужно
своевременно начать платить лицу, которое приобрело недвижимое
имущество или другие сооружения, чтобы избежать этих отрицательных
последствий?
Казалось бы, Земельный кодекс ( 2768-14 ) четко отвечает на
такой простой вопрос: ст. 206, которая в 1 пункте закрепляет
принцип платного использования земель в Украине и справедливо
указывает, что объектом платы за землю является земельный участок,
во 2-м пункте отсылает нас к Закону № 378/96-ВР ( 378/96-ВР ) -
"Плата за землю взимается в соответствии с законом". Эта статья
является еще более сжатой по своему содержанию, чем ее
предшественница под номером 36 в Земельном кодексе Украины
от 18.12.90 г. ( 2768-14 ). То есть вся надежда остается на Закон
Украины "О плате за землю" ( 378/96-ВР ), который, к слову, в
части, являющейся предметом этой статьи, не изменился ни сам
по себе, ни в связи с принятием нового Земельного кодекса
( 2768-14 ).
Но прежде, чем перейти к анализу норм указанного Закона
№ 378/96-ВР ( 378/96-ВР ), хочу отметить то, что один
положительный момент для решения вопроса платы за землю новый
Земельный кодекс ( 2768-14 ) все-таки создал, определив на
законодательном уровне понятие термина "земельный участок", что
является необходимым для более полной характеристики его как
объекта налогообложения. Согласно ст. 79 земельный участок - это
часть земной поверхности с установленными границами, определенным
местом расположения, с определенными относительно него правами.
Принципиальной статьей Закона Украины № 378/96-ВР
( 378/96-ВР ), которая и спровоцировала существующее противоречие,
является ст. 15, которая связала (казалось бы, логично)
момент начала уплаты земельного налога с моментом возникновения
права собственности или права пользования земельным участком.
Действующий Земельный кодекс ( 2768-14 ) в ст. 125
предусматривает, что право собственности и право постоянного
пользования на земельный участок возникает после получения его
собственником или пользователем документа, удостоверяющего право
собственности или право постоянного пользования земельным
участком, и его государственной регистрации, а право на аренду
земельного участка возникает после заключения договора аренды и
его государственной регистрации. Пункт третий этой статьи
устанавливает, что приступать к использованию земельного участка
до установления его границ в натуре (на местности), получения
документа, удостоверяющего право на него, и государственной
регистрации запрещается. Снова должны констатировать, что
процитированная статья дублирует содержание ст. 22 Земельного
кодекса Украины от 18.12.90 г. ( 2768-14 ) и никакой новизны не
содержит.
Казалось бы, можно сделать безусловное заключение, что
обязательства по плате за землю возникают только при условии
наличия у плательщика документа, удостоверяющего право на
земельный участок, и установления границ такого участка на
местности лицензированной землеустроительной организацией. Тем
более такое положение соответствует вышеприведенному определению
понятия земельного участка как объекта налогообложения, поскольку
юридическое установление границ и определение прав относительно
него возможно только в конкретной материальной форме письменного
документа - Государственного акта или договора аренды. Но как было
указано выше, в современном украинском законодательстве ничего
простого и безусловного не существует.
Проблему осуществления своевременной платы за землю можно было
бы опустить в случаях, когда юридическое или физическое лицо
приобретет в собственность строения и сооружения, находящиеся на
земельном участке с уже определенными границами и режимом
использования в документе, удостоверяющим право пользования
(собственности) продавца и при условии, что такие границы не
изменяются в связи, например, с покупкой части имущественного
комплекса продавца на едином земельном участке. То есть новый
собственник имущества, несмотря на достаточно продолжительный
процесс переоформления документов на свое имя, имеет возможность
избежать любых недоразумений с налоговыми органами, начав
выполнять обязательства по плате за землю исходя из данных
(площади участка, его денежной оценки и ставки налога или арендной
платы), содержащихся в документах продавца.
Но на практике таких идеальных случаев значительно меньше, чем
таких, при которых земля под имуществом на момент его отчуждения
вообще не была проинвентаризирована или даже отведена продавцу,
отсутствуют какие-либо документы, удостоверяющие право пользования
или собственности продавца на землю, или при которых целостный
имущественный комплекс, принадлежавший продавцу и расположенный в
пределах одного земельного участка, продается многочисленным новым
собственникам частями. Как быть в таких случаях и как плательщику
самостоятельно определить размер своих обязательств по плате за
землю и главное, на основании чего их выполнять? Также нужно
отметить, что в таких случаях оформление прав на землю у нового
собственника может занять от четырех месяцев до года и все это
время он будет не по своей вине нарушать как принцип платного
использования земли, так и запрет использовать земельный участок
до установления его границ в натуре.
К сожалению, государственные налоговые инспекции по всей
Украине с большим удовольствием при проведении проверок субъектов
предпринимательской деятельности доначисляют суммы неуплаченной
платы за землю и применяют финансовые санкции независимо от того,
имеет ли такой субъект документ, удостоверяющий право пользования
или собственности на землю, или существует только сделка, на
основании которой было приобретено недвижимое или другое
имущество, расположенное на конкретном земельном участке. В
своих действиях до вступления в силу нового Земельного кодекса
( 2768-14 ) фискалы руководствовались ст. 30 его предшественника,
в соответствии с которой при переходе права собственности на
строения и сооружения автоматически переходит и право пользования
или собственности на земельный участок. Это подтверждалось
также соответствующим разъяснением ВАС Украины № 02-5/743
( v_743800-01 ) от 27.06.2001 г. Но ныне действующий Земельный
кодекс ( 2768-14 ) такой категорической связи между правом
собственности на строения и сооружения и правом пользования
или собственности землю не находит. Нормой, регулирующей указанные
отношения, является ст. 120, согласно которой при переходе права
собственности на строение и сооружение право собственности на
земельный участок или его часть может переходить на основании
гражданско-правовых соглашений, а право пользования - на основании
договора аренды. При отчуждении строений и сооружений,
расположенных на арендованном земельном участке, право на
земельный участок определяется согласно договору аренды земельного
участка. Обращаю Ваше внимание на слово "может", которое
фактически уничтожает принцип автоматического (одновременного)
перехода прав на землю - может переходить, а может и не
переходить. То есть по сути Земельный кодекс ( 2768-14 ) оставил
этот вопрос на разрешение сторон сделки по купле-продаже или
аренде земли, но снова-таки это касается приведенного выше
идеального случая, когда продавец имеет в полном объеме
оформленные права на землю.
Приведенный выше анализ существующих коллизий правовых норм,
регламентирующих отношения в сфере платы за землю, не дает
главного - ответа на вопрос: как же нужно действовать тому или
иному лицу при возникновении у него права собственности на
строения и сооружения? Когда начинать платить и в каком объёме? По
моему мнению, нужно идти путём наименьшего сопротивления с учетом
приобретения судебной практики по спорам плательщиков с налоговыми
органами. Наиболее правильной мне кажется практика Хозяйственного
суда г. Киева (см. материалы судебных решений компьютерной
правовой системы "Нормативные акты Украины), судьи которого при
рассмотрении жалоб субъектов предпринимательской деятельности на
решения налоговых инспекций о доначислении платы за землю и
наложении финансовых санкций руководствовались принципом "и нашим
и вашим", то есть удовлетворяли жалобы частично. Сущность их
"соломонового решения" заключается в том, что с момента перехода
права собственности на строения и сооружения новый собственник
обязан осуществлять плату за землю только под этими самыми
объектами исходя из данных площади, приведенных в материалах
органов технической инвентаризации (БТИ), налогообложение же
другой площади земли, которая к ним прилегает, возможно только на
основании документа, удостоверяющего право пользования или
собственности на земельный участок.
К сожалению, не все суды разделяют такую позицию, в том числе
и нашего региона. В моей практике имеется пример, когда
Хозяйственный суд Запорожской области, а впоследствии и
Апелляционный суд поддержали позицию налоговой инспекции одного из
районов г. Запорожья относительно принятого ею решения о
доначислении земельного налога и применении финансовых санкций к
обществу с ограниченной ответственностью, которое приобрело часть
имущественного комплекса, независимо от факта отсутствия у
последнего документа на землю. При этом должностные лица налоговой
инспекции при исчислении площади объекта налогообложения исходили
из условной схемы деления земельного участка между
продавцом имущества и покупателем, несмотря на требования
законодательства по установлению границ земельного участка только
землеустроительными организациями, а также из писем органа
земельных ресурсов и государственного земельного кадастра,
содержащих данные площади земельного участка согласно материалам
инвентаризации, которые не были утверждены в установленном порядке
решением исполнительного комитета Запорожского городского совета.
Суд также не принял во внимание справку третьего лица по делу - ГП
"Запорожский городской центр государственного земельного кадастра"
о том, что указанное общество в системе государственного
земельного кадастра как землепользователь не зарегистрировано,
хотя статья 13 Закона Украины "О плате за землю" ( 378/96-ВР )
четко провозглашает, что основанием для начисления земельного
налога являются данные государственного земельного кадастра.
Последнюю точку в этом споре должен поставить Высший хозяйственный
суд Украины, где на сегодняшний день находится данное дело.
Таким образом, каждый потенциальный плательщик должен для себя
решить: платить за землю, перестраховываясь с момента
возникновения права собственности на строения и сооружения, или не
платить, будучи готовым отстаивать свою позицию до последней
возможности. Решайте, пишите о своем опыте, а мы будем стремиться
исследовать эти вопросы и далее с надеждой на их окончательное
решение на законодательном уровне.
О разъяснении положений Земельного Кодекса Украины о выделении
в натуре земельных долей (паев) и выдаче государственных актов
на право частной собственности на землю
Государственный комитет Украины по земельным ресурсам
разъясняет, что согласно пункту 17 Переходных положений Земельного
кодекса Украины ( 2768-14 ) сертификаты на право на земельную
долю (пай), полученные гражданами, считаются правоустанавливающими
документами при реализации ими права требования на отвод земельной
доли (пая) в натуре (на местности) в соответствии с
законодательством.
Пунктом 2 Переходных положений указанного Кодекса установлено,
что ходатайство и заявления об отводе земельных участков, не
решенные на момент ввода в действие этого Кодекса, реализуются
органами исполнительной власти и органами местного самоуправления
в соответствии с их компетенцией в порядке и с соблюдением
требований этого Кодекса.
Учитывая изложенное и в соответствии с пунктом 12 Переходных
положений Земельного кодекса Украины ( 2768-14 ), если земельные
участки в размере земельной доли (пая) расположены в пределах
населенного пункта, то решение о передаче их в частную
собственность и выдаче государственного акта на право частной
собственности на землю осуществляют сельские, поселковые,
городские советы, в городах с районным делением - районные советы
в случае предоставления им соответствующих полномочий городским
советом, а за пределами населенного пункта - распоряжения
принимают местные государственные администрации.
В случае отсутствия районной государственной администрации
распоряжаться землями за пределами населенных пунктов должна та
государственная администрация, которая осуществляет исполнительную
власть на территории соответствующей
административно-территориальной единицы, поскольку после
Земельного кодекса Украины основополагающим нормативно-правовым
актом по определению правового статуса местных государственных
администраций является Закон Украины от 9 апреля 1999 года
№ 588-ХIV ( 588-14 ) "О местных государственных администрациях", в
соответствии с частью третьей статьи 1 которого местная
государственная администрация в пределах своих полномочий
осуществляет исполнительную власть на территории соответствующей
административно-территориальной единицы, а также реализует
полномочия, делегированный ей соответствующим советом.
Госкомзем Украины
------------------------------------------------------------------
"Ориентир"
№23/02, стр. 44
[21.06.2002]
А. Мелехов
Зам. генерального директора по правовым вопросам ООО "Контур"
------------------------------------------------------------------