Приобретение жилья в кредит - без проблем!
Сегодня Вам нет необходимости стоять в утомительных очередях
за получением жилья. Даже если у Вас нет сегодня достаточной суммы
денег для покупки новой квартиры, вовсе не обязательно их долго
копить. Достаточно обратится в банк, получить кредит, приобрести
долгожданное жилье и потом выплачивать понемногу этот кредит, живя
в свое удовольствие.
У Вас сразу же возникает масса вопросов: где взять кредит,
под какие условия, сколько платить, какие проценты?
В этой статье мы попытаемся доступно рассказать о процедуре
получения физическим лицом кредита в банке для покупки жилья.
Прежде всего Вам необходимо определится со своими наличными
финансами, хватит ли Вам их на первый взнос. Банки ведь выдают
кредит не на всю сумму покупаемого жилья, а только на 70%, а
оставшиеся 30% вы должны вложить в покупаемое жилье сами.
Например, если Вы хотите приобрести в кредит двухкомнатную
квартиру за 20000 долларов США, то Вам необходимо как минимум
иметь собственных 6000 долларов. Сегодня кредиты на покупку жилья
банки выдают как в гривне, так и в долларах США, но мы для
удобства и простоты все дальнейшие расчеты в статье будем
приводить в долларах США. Расчеты кредита в гривне аналогичны.
Если у Вас имеется необходимая сумма, и Вы уже присмотрели
себе квартиру, необходимо сделать следующий шаг и рассчитать свои
доходы, хватит ли их на погашение кредита в банке и процентов по
нему. Как правило, банки дают кредит на 3-5 лет под 14-18%
годовых, если кредит в долларах США. Если же кредит в гривне, то
процентная ставка будет повыше и может колебаться в пределах от 21
до 24% годовых, а сроки кредитования наоборот, сокращаются до
2 лет.
Теперь давайте посчитаем вместе наш пример. Если Вы возьмете
в банке кредит для покупки жилья на сумму 14000 долларов США
(первый взнос - 6000, как Вы помните, - Ваши), под 15% годовых, со
сроком погашения - 3 года, Вам необходимо будет ежемесячно
погашать по 389 долларов США основного долга по кредиту и
проценты, которые каждый месяц будут уменьшаться, но все же
составят в первый год от 173 до 115 долларов США ежемесячно. Таким
образом, в первый год вам предстоит выплатить:
- за январь месяц - 178 дол. процентов и 389 дол. основного
долга, итого 567 дол.;
- за февраль месяц - 157 дол. процентов и 389 дол. основного
долга, итого 546 дол.;
- за март месяц - 163 дол. процентов и 389 дол. основного
долга, итого 552 дол. и так далее.
Сумму процентов мы рассчитываем следующим образом:
- от суммы кредита берем 15% годовых, с 14000 дол. это
составит с 2100 дол. в год, и делим эту сумму на 365 дней. У нас
получается 5,75 дол. в день и полученные цифры мы умножаем на
количество дней в месяце - 31, получаем 178 дол. в месяц.
В следующем месяце мы берем 15% годовых уже с суммы 13611
(14000 - 389), это составит 2042 дол. в год и делим эту сумму на
365 дней, получаем 5,59 дол. в день. Теперь мы умножаем полученную
цифру на количество дней в феврале - 28 и получаем 157 дол.
Аналогично мы поступаем в марте, апреле и т.д.
Как видим, в первый год Вам придется выкладывать ежемесячно
от 550 до 500 дол., погашая банку кредит и проценты. В следующем
году сумма процентов упадет соответственно до 60 дол. в конце
года. Но с основной суммой ежемесячного погашения кредита эта
сумма все же составит 449 дол.
Если Ваши доходы позволят Вам погашать такую задолженность по
кредиту, тогда Вам прямая дорога в банк за получением кредита. В
обеспечение Вашего кредита банк потребует у Вас залог.
Естественно, что этим залогом будет являться покупаемое Вами
жилье.
Таким образом, если Вы решили, что у Вас есть чем с банком
рассчитываться, необходимо только взять с собой необходимые
документы и обратиться в банк за кредитом.
Но сразу же возникает вопрос, а в какой банк обратиться? Как
правило, проще всего прийти в филиал крупного системного банка и
оформить у них кредит.
Выбирайте банк, в котором кредитование физических лиц под
покупку недвижимости - это уже отработанный для них продукт,
стандартизированный и поставленный на поток. Поэтому в таком банке
Вас обслужат быстро. Да и процентные ставки у них относительно
невысокие и никогда не пересматриваются в сторону увеличения.
Кроме того, информацию о том, в какой из банков Вам выгоднее
всего обратиться, может предоставить Ваш агент по недвижимости, с
помощью которого Вы собираетесь оформить сделку. Покупка квартиры
без участия агентства по работе с недвижимостью несет в себе на
сегодняшний день такие большие риски, что этот вариант мы в статье
просто не рассматриваем.
В банк Вам необходимо будет взять с собой и Вашего агента по
недвижимости, так как часть документов на приобретаемое жилье,
необходимых банку, находится у него.
Теперь перейдем к списку необходимых документов, которые Вам
следует взять с собой в банк для начала. Это прежде всего:
- паспорт;
- копия справки о присвоении Вам идентификационного номера
(вместе с оригиналом);
- справка с места работы с указанием должности, начисленного
и фактически полученного дохода на протяжении шести последних
месяцев (с помесячной разбивкой) и отметкой об отсутствии задержек
в оплате труда за последние шесть месяцев;
- выписка из трудовой книжки о месте работы за последние три
года, заверенная отделом кадров;
- документы, подтверждающие получение доходов не по основному
месту работы (если такие доходы у вас есть). Документом,
подтверждающим такие доходы, может являться декларация о доходах,
заверенная в налоговой инспекции;
- справка-характеристика Бюро технической инвентаризации о
технических характеристиках и стоимости жилья;
- копия паспорта Продавца;
- документы, удостоверяющие право собственности Продавца на
жилье, предлагаемое для продажи;
- оригинал или нотариально заверенная копия документа,
подтверждающего Ваше право собственности на имущество,
предлагаемое в залог (договор купли-продажи, мены, дарения,
свидетельство о праве собственности на жилье).
Все оригиналы документов предоставляются в банк вместе с
копиями, и после сверки кредитным работником банка оригиналы Вам
возвращают, а на копиях делают отметку о сверке с оригиналом.
После того, как кредитный работник банка принял у Вас все
необходимые документы для рассмотрения Вашей заявки на кредит,
банк оценивает Ваши показатели в соответствии с требованиями
постановления Национального банка Украины от 06.07.2000 N 279
( z0474-00 ) "Об утверждении Положения о порядке формирования и
использования резерва для возмещения возможных потерь по кредитным
операциям банков". В пункте 4.6 этого документа установлены
требования к оценке финансового состояния заемщика. Эти требования
Вам необходимо знать, чтобы рассчитать свои шансы на получение
кредита.
К качественным характеристикам заемщика Нацбанк относит:
- общее финансовое состояние заемщика;
- социальную стабильность клиента (наличие постоянной работы,
деловая репутация, семейное положение);
- возраст заемщика (большинство банков предпочитает иметь
дело с клиентами не достигшими пенсионного возраста);
- кредитную историю (получение банковских кредитов в прошлом
и своевременность их погашения и уплаты процентов).
Для оценки общего финансового состояния заемщика банки
используют следующие показатели:
- совокупный чистый доход (ежемесячный ожидаемый совокупный
доход, уменьшенный на совокупные расходы) и прогноз на будущее;
- коэффициенты, характеризующие текущую платежеспособность
клиента и его финансовые возможности выполнять кредитные
обязательства по договору (соотношение совокупных доходов к
затратам; соотношение чистого совокупного дохода за месяц к
ежемесячным взносам по кредиту вместе с процентами);
- обеспечение кредита залоговым имуществом и его ликвидность.
По этим показателям заемщиков в банке подразделяют на пять
классов.
Класс "А" - совокупный чистый доход заемщика значительно
превышает ежемесячные взносы и проценты по кредиту, высокой
является вероятность сохранения такого соотношения на протяжении
всего срока действия кредитного договора, объем, качество и
ликвидность обеспечения по кредиту достаточны или заемщик имеет
высокую личную кредитоспособность (подтвержденную документально),
имеет безупречную деловую репутацию.
Класс "Б" - основные характеристики близки или аналогичны
классу "А", однако вероятность поддержания их на таком уровне
низка или имеется информация о возможности их снижения.
Класс "В" - совокупные объемы доходов и затрат заемщика
свидетельствуют о достижении граничной черты в обеспечении
погашения долга, частая смена места работы (с ухудшением условий),
увеличение объема долговых обязательств, что свидетельствует о
повышении вероятности несвоевременного погашения кредита и
процентов по нему.
Класс "Г" - финансовое состояние заемщика нестабильно.
Имеются тенденции возникновения проблем со своевременным возвратом
кредита и процентов из-за нестабильности доходов заемщика или
постоянным увеличением его расходов.
Класс "Д" - финансовое состояние заемщика
неудовлетворительное. Доходы не обеспечивают уплату долга по
кредиту и процентов по нему.
Как Вы понимаете, классы "Г" и "Д" вообще не рассматриваются
в банках как возможные получатели кредита на приобретение
квартиры.
При этом рассчитываются коэффициенты платежеспособности
заемщика (Кп) и платежеспособности семьи заемщика (Кпс).
Коэффициент платежеспособности заемщика исчисляется как
отношение среднемесячного дохода (Сд) заемщика за последние шесть
месяцев к сумме среднемесячных затрат (Сз) заемщика за последние
шесть месяцев, совокупного дохода за месяц и ежемесячного взноса
по кредиту и процентам по нему.
Этот коэффициент не может быть ниже единицы.
Коэффициент платежеспособности семьи рассчитывается так же,
как и коэффициент платежеспособности заемщика и не должен быть
менее 1,2.
Дополнительные баллы Вам, как заемщику, могут быть начислены
банком с учетом следующих аргументов:
- наличие пластиковых карточек этого банка;
- возраст от 25 до 50 лет;
- срок проживания в данной местности более 3-х лет;
- высшее образование;
- наличие семьи и детей.
Как правило, рассмотрение Вашего пакета документов в банке
занимает от 3 до 5 дней. При принятии положительного решения о
предоставлении Вам кредита на покупку квартиры, понадобятся еще
некоторые денежные средства для оформления кредита.
Во-первых, необходимо будет оплатить услуги нотариуса за
оформление договора залога.
Во-вторых, оплатить регистрацию квартиры в Бюро технической
инвентаризации.
В-третьих, Вашу квартиру необходимо будет застраховать в
страховой компании, сотрудничающей с банком. Как правило, все эти
расходы не превышают один процент от стоимости приобретаемого
жилья.
В дальнейшем Вам остается своевременно погашать банку
полученный кредит и проценты, живя уже в своей новой квартире.
М.Стрельников.