Сьогодні багато державних підприємств живуть в основному за рахунок оренди. Об'єктами оренди державного майна найчастіше виступає нерухоме майно. Однак, оренда державного нерухомого майна має свої особливості, оскільки "майно державного унітарного підприємства перебуває у державній власності і закріплюється за таким підприємством на праві господарського відання чи праві оперативного управління" (ч. З ст. 73 Господарського кодексу України (далі — ГК).
Основним нормативно-правовим актом, який регулює орендні відносини, є ГК. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України (далі — ЦК) з урахуванням особливостей, передбачених ГК (п. 6 ст. 283 ГК). Спеціальним нормативно-правовим актом є Закон України "Про оренду державного та комунального майна" (далі — Закон). Спробуємо з'ясувати, посилаючись на чинні нормативно-правові акти, хто на сьогодні є орендодавцем державного майна?
З прийняттям ГК єдиним орендодавцем щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке є державною власністю, став Фонд державного майна України, його регіональні відділення. Але проблеми існують, оскільки продовжує свою чинність Закон, який дещо по-іншому регулює відносини оренди. Так, відповідно до ст. 5 Закону орендодавцями є:
Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва — щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), що є державною власністю, крім майна, що належить до майнового комплексу Національної академії наук України та галузевих академій наук;
підприємства — щодо окремого індивідуально визначеного майна та нерухомого майна, загальна площа яких не перевищує 200 кв. м на одне підприємство, а з дозволу органів, зазначених в абзацах другому та третьому цієї статті, — також щодо структурних підрозділів підприємств (філій, цехів, дільниць) та нерухомого майна, що перевищує площу 200 кв. м.
Заслуговує на увагу останній абзац ст. 5 Закону в редакції від 29.06.2004 р. (тобто із змінами, внесеними уже після набрання чинності ГК). До внесення цих змін до Закону підприємства могли бути орендодавцями нерухомого майна площею до 200 кв. м (не було чіткого обмеження загальної кількості таких об'єктів), а на сьогодні вони можуть бути орендодавцями нерухомого майна, загальна площа якого не перевищує 200 кв. м на одне підприємство. Не дивлячись на зміни, це все рівно суперечить ст. 287 ГК. Для того, щоб уникнути проблем, я думаю, що необхідно всі договори оренди нерухомого державного майна укладати через відповідне відділення Фонду державного майна України.
Звертаю увагу на Інструктивний лист Фонду державного майна № 10-16-1962 від 13.02.2004 p., адресований Фонду майна АРК, регіональним відділенням Фонду державного майна України (надрукований у "Відомостях приватизації" № 7 від 25.02.2004 p.). У листі викладено загальний підхід Фонду державного майна України до правового регулювання орендних відносин, а саме: "вимоги ст. 287, 288 і ч. 2 ст. 289 ГКУ, які є спеціальними нормами регулювання оренди державного майна, мають виконуватися у повному обсязі (у ЦКУ таких статей немає); положення ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" (далі — Закон "Про оренду...") як спеціального правового акта виконуються у повному обсязі, крім тих, які суперечать ст. 287, 288 і ч. 2 ст. 289 ГКУ (тобто, крім ст. 5 Закону "Про оренду...")". Окремо хочу звернути увагу на абз. 2 п. 2 Методики розрахунку і" порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України № 786 від 04.10.1995 p., з наступними змінами та доповненнями (далі — Методика). Оскільки ще до прийняття ГК існувало положення, відповідно до якого розмір орендної плати погоджувався з Фондом державного майна у разі, коли орендодавцем нерухомого майна виступало державне підприємство згідно закону.
Фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, направляють заяву, проект договору оренди, а також інші документи згідно з переліком, що визначається Фондом державного майна України відповідному орендодавцеві, зазначеному у ст.5 Закону (ч. 1 ст. 9 Закону). З огляду на те, що Фонд і є орендодавцем, зрозуміло, що станом на сьогодні документи необхідно надсилати Фонду. Перелік необхідних документів міститься в наказі Фонду державного майна України, Міністерства фінансів України, Міністерства економіки України № 935/95/31 від 04.05.2000 р. "Про затвердження Порядку надання Фондом державного майна, його регіональними відділеннями та представництвами дозволів державним підприємствам, організаціям на передачу в оренду цілісних майнових комплексів їх структурних підрозділів та нерухомого майна". Відповідно до п. 1.3. цього Порядку він поширюється на випадки надання дозволу державним підприємствам і організаціям бути орендодавцем державного майна згідно з абз. 4 ст. 5 Закону. Не дивлячись на протиріччя Закону і ГК в питанні про те, хто є орендодавцем державного майна, — вважаю за доцільне користуватися при підписанні договорів оренди переліком документів, який міститься в Порядку (розділ 2). Хочу звернути увагу, що на передачу в оренду нерухомого майна, що належить до держаної власності, необхідно також отримати дозвіл від органу, уповноваженого управляти майном підприємства.
Законом (ст. 9) передбачено, що при розгляді матеріалів щодо передачі в оренду нерухомого майна можуть враховуватися пропозиції місцевої державної адміністрації, відповідного органу місцевого самоврядування щодо розміщення бюджетних установ і організацій. У разі наявності таких пропозицій Фонд державного майна України може запропонувати державному підприємству укласти договір оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією. Однак, думка підприємства вирішальної ролі не відіграє, оскільки Фонд державного майна є єдиним орендодавцем. Зрозуміло, що здавати приміщення в оренду бюджетній установі не вигідно для підприємства, оскільки відповідно до п. 10 Методики розмір річної орендної плати за оренду нерухомого майна бюджетними організаціями, які утримуються за рахунок державного бюджету, державними та комунальними телерадіоорганізаціями, редакціями державних і комунальних періодичних видань та періодичних видань, заснованих об'єднаннями громадян, державними на-укою-дослідними установами, навчальними закладами, трудовими і журналістськими колективами, підприємствами зв'язку, що їх розповсюджують, а також інвалідами з метою використання під гаражі для спеціальних засобів пересування становить 1 гривню. До речі, державне підприємство у будь-якому разі не отримує всю орендну плату, оскільки відповідно до п. 17 Методики за нерухоме майно державних підприємств, організацій — 70 відсотків орендної плати спрямовується до державного бюджету, 30 відсотків — державному підприємству, організації, на балансі яких перебуває майно. Отже, у випадку передачі майна в оренду бюджетній установі державне підприємство фактично не отримує ніякого прибутку.
Актуальність цього питання має значення для договорів оренди, які були укладені до прийняття ГК, тобто до того, як Фонд державного майна України став єдиним орендодавцем державного майна, але до яких вносяться зміни, у тому числі продовжується їх чинність станом на сьогодні.
Відповідно до п. 4 Прикінцевих положень ГК до господарських відносин, що виникли до набрання чинності відповідними положеннями Господарського кодексу України, зазначені положення застосовуються щодо тих прав і обов'язків, які продовжують існувати або виникли після набрання чинності цими положеннями.
Отже, у випадку підписання додатку до вже діючого договору оренди державного майна щодо внесення змін, продовження чинності договору, орендодавцем згідно з ГК має бути Фонд державного майна України, його регіональні відділення.
Здається, все зрозуміло, але як з цим узгоджується ч. 2 ст. 17 Закону, а саме: "у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором"? Крім того, таке саме положення передбачено ч. 4 ст. 284 ГК, схоже - ст. 764 ЦК. Чи можуть сторони договору оренди, який був погоджений на момент укладення в установленому законом порядку і який містив положення про продовження договору, у випадку закінчення його строку у разі відсутності заперечень сторін, продовжити термін його дії на той самий строк і на тих самих умовах, або навіть на інший строк, без додаткового узгодження з Фондом державного майна України? З одного боку, нібито можуть (автоматичне продовження договору на підставі закону). Однак на практиці продовження договору — як на той самий строк, так і на інший — оформлюється окремим додатком. У такому разі потрібно врахувати той факт, що державне підприємство станом на сьогодні не може виступати стороною додатку до договору оренди нерухомого майна, оскільки не є орендодавцем. У силу неоднозначного трактування норм закону, я схиляюся в даному випадку до поширення ст. 287 як на всі договори оренди державного майна, так і на внесення змін та доповнення до них.
Таким чином, чинні нормативно-правові акти по-різному регулюють орендні відносини, що викликає труднощі у правозастосуванні. Для уникнення колізій законотворцям необхідно привести у відповідність з ГК Закон та інші нормативно-правові акти, що стосуються питання оренди.
Юридичний вісник України № 31 (6 - 12 серпня 2005 року)