Згідно з ч. 2 ст, 777 Цивільного кодексу України (далі — ЦК) наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання. У чому ж суть цього переважного права і чи розповсюджується переважне право на орендні відносини між суб'єктами підприємницької діяльності? Судова практика на ці питання дає неоднозначні відповіді. А це може означати лише одне — все нове надзвичайно важко приживається до дійсності і потребує правди, коли йде відверте його несприйняття.
Для наочного прикладу ознайомимося зі справою № 4/169-05 за позовом споживчого товариства "Світоч" до Іллінецької районної спілки споживчих товариств "Райспоживспілка", споживчого товариства "Морозівське" про визнання недійсним договору купівлі-продажу.
Споживче товариство "Світоч" обґрунтувало свій позов наступним.
Між Іллінецькою районною спілкою споживчих товариств "Райспоживспілка" (Орендодавець) та споживчим товариством "Світоч" (Орендар) 2 січня 2003 року було укладено договір оренди приміщення магазину "Товари повсякденного попиту". У період дії договору оренди Орендодавець таємно, не доводячи до відома Орендаря, прийняв рішення про продаж та продав орендований магазин споживчому товариству "Морозівське". Державну реєстрацію споживчого товариства "Морозівське" було проведено 2 листопада 2004 року.
10 грудня 2004 року постановою Іллінецької районної спілки споживчих товариств "Райспоживспілка" № 81 прийнято в члени райспоживспілки споживче товариство "Морозівське". 13 грудня 2004 року голова правління споживчого товариства "Морозівське" письмово звернувся до Іллінецької районної спілки споживчих товариств "Райспоживспілка" з проханням продати орендований магазин. 16 грудня 2004 року за Іллінецька районна спілка споживчих товариств "Райспоживспілка" звернулася з клопотанням до правління Вінницької обласної спілки споживчих товариств про надання дозволу на продаж орендованого магазину. 27 грудня 2004 року постановою за № 386 правління Вінницької обласної спілки споживчих товариств надало дозвіл правлінню Іллінецької районної спілки споживчих товариств "Райспоживспілка" на продаж споживчому товариству "Морозівське" орендований магазин за залишковою, вартістю 1043 грн. 30 грудня 2004 року правління Іллінецької районної спілки споживчих товариств "Райспоживспілка" винесло постанову про продаж орендованого магазину споживчому товариству "Морозівське". У свою чергу, 30 грудня 2004 року споживче товариство "Морозівське" сплатило за купівлю магазину 1043 грн. 12 січня 2005 року було нотаріально посвідчено договір купівлі-продажу будівлі магазину між Іллінецькою районною спілкою споживчих товариств "Райспоживспілка" та споживчим товариством "Морозівське". Позивач, посилаючись на ч.2 ст.777 ЦК України, вказував, що він належно виконував договірні зобов'язання з оренди і Орендодавцем порушено його переважне право на придбання об'єкта оренди — магазину.
Рішенням господарського суду Вінницької області від 30.06.2005 року відмовлено в позові з наступних підстав :
"Норми ЦК України та ГК України по-різному регулюють правовідносини найму (оренди) майна, припинення договору оренди, оренди з викупом. Тому при вирішенні даного спору необхідно вирішити, який із законодавчих актів має пріоритет при вирішенні даного спору. З огляду на предмет, зобов'язання, взяті сторонами в договорі оренди приміщення магазину від 02.01.2003 p., договорі купівлі-продажу приміщення від 12.01.2005 p., свідчать про те, що між сторонами виникли правовідносини у сфері господарювання. У ч.2 ст.9 ЦК України передбачено, що законом можуть бути передбачені особливості регулювання майнових відносин у сфері господарювання. Тому при вирішенні даного спору мають пріоритет норми ГК України, які регулюють припинення договору оренди, викупу орендованого майна.
У ч.2 ст.291 ГК України передбачено, що договір оренди припиняється" у разі закінчення строку, на який його було укладено. У ч.1 ст.289 ГК України передбачено, що орендар має право на викуп об'єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди. Зміст п.2.3 договору оренди, а саме вислів про те, що передача майна в оренду не сприяє передачі орендарю права власності на майно та що орендар користується майном у визначений термін оренди, свідчить про те, що сторони не передбачили в договорі оренди право позивача на викуп орендованого майна. Тому відсутні правові підстави для застосування ч.2 ст.777 ЦК України, яка передбачає переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, перед іншими особами, на придбання речі, переданої у найм".
Постановою Житомирського апеляційного господарського суду від 15.11.2005 року апеляційну скаргу відхилено та зазначено:
"Позивач безпідставно вказує на обов'язок орендодавця (Іллінецької РССТ) повідомити його про свій намір продати орендоване позивачем приміщення магазину, оскільки ст.777 ІДК України не визначається порядок реалізації переважного права наймача на придбання речі у випадку її продажу. Не визначено такий порядок і в договорі оренди, укладеному 02.01.2003 р. між позивачем та Іллінецькою РССТ. Крім того, Цивільний кодекс України не визначає наслідків порушення переважного права наймача за договором найму на придбання речі у разі її продажу".
Постановою Вищого господарського суду України від 02.02.2006 р. залишено без змін рішення господарського суду Вінницької області від 30.06.2005 р. та постанову Житомирського апеляційного господарського суду від 15.11.2005 p., а касаційну скаргу споживчого товариства "Світоч" — без задоволення.
Вищий господарський суд України зробив наступні висновки:
"Вирішуючи спір, попередні судові інстанції керувалися вимогами як ч.2 ст. 777 ЦК України, якою передбачено, що наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання, так і ч. 1 ст. 289 Господарського кодексу України, згідно з якою орендар має право на викуп об'єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди.
У статті 777 ЦК України не визначається переважне право наймача на придбання речі у випадку її продажу. Тому такий порядок може бути встановлений сторонами в договорі. Однак сторонами в договорі не було визначено порядок реалізації переважного права наймача на придбання речі у випадку її продажу.
За таких обставин колегія суддів погоджується з висновком суду апеляційної інстанції, що підстави для визнання недійсним договору купівлі-продажу будівлі магазину відсутні".
Проте таке розуміння статті 777 Цивільного кодексу України є помилковим і допущення судової помилки очевидне.
Згідно з ч.6 ст. 283 Господарського кодексу України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом. Відповідними положеннями Цивільного кодексу України є глава 58 "Найм (оренда)", яка містить вищезазначену статтю 777. Господарський кодекс України містить лише положення про право викупу об'єкта оренди, а саме: ст. 289 ГК України "Викуп (приватизація) об'єкта оренди", згідно з якою орендар має право на викуп об'єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди, а також право у будь-який час відмовитися від здійснення передбаченого в договорі права на викуп об'єкта оренди.
Однак право на викуп та переважне право на купівлю орендованого майна — регулюють різні правовідносини, які складаються при оренді майна.
Право на викуп орендованого майна — це відносне право, яке опосередковано умовами договору оренди: воно виникає лише тоді, коли сторони орендних відносин передбачили таке в договорі. Цьому праву кореспондує зобов'язання орендодавця продати орендоване майно. Відмова від цього — порушення договірних зобов'язань. Переважне право на купівлю орендованого майна — це абсолютне право, при наявності якого ніхто не вправі його порушити. Коли орендодавець вирішив відчужити орендоване майно, у орендаря виникає переважне право на купівлю орендованого майна. У цьому випадку в орендодавця, інших осіб виникає обов'язок не порушувати це право.
Тому застосування положення ч.2 ст.777 ЦК України до орендних відносин між суб'єктами підприємницької діяльності є обгрунтованим та законним.
Вищевикладене підтверджує і судова практика.
1. За повідомленням Олександра Пащенко, Вищий господарський суд України, скасовуючи рішення господарського суду м. Києва та постанову Київського апеляційного господарського суду, звернув увагу на необхідність застосування принципу верховенства права, а саме, обов'язковості пріоритетного застосування положення ч.2. ст.777 ЦК України, якою передбачається переважне право наймача, що належно виконує свої обов'язки за договором, на придбання речі переданої у найм (див.: "Юридичний радник", №3(11), червень 2006 р.).
2. Постановою Вищого господарського суду України від 18.01.2007 p., справа № 26/372-06-8238, частково задоволено касаційну скаргу ВКФ "Берег", скасовано попередні рішення у справі та передано справу до господарського суду Одеської області на новий розгляд в іншому складі суддів.
У касаційній скарзі заявник акцентував увагу на тому, що суд не врахував, що AT "Одесатурист" відповідно до ст. 777 ЦК України повинно було запропонувати придбати приміщення в першу чергу виробничо-комерційній фірмі "Берег" як орендарю.
Вищим господарським судом України зроблено висновок, що суд неповно з'ясував дійсну природу правовідносин позивача і ВАТ "Одесатурист", зокрема, в частині зобов'язань ВАТ "Одесатурист" щодо продажу спірного майна орендарю.
3. У постанові Вищого господарського суду України від 04.12.2007 p., справа № 43/314, зроблено наступний висновок: "суду першої інстанції необхідно було дати правову оцінку, чи не порушуються укладеним біржовим контрактом від 08.02.2006 р. передбачені ст. 777 Цивільного кодексу України права орендарів на переважне (пріоритетне) право придбання майна, що є предметом оренди".
4. У постанові Вищого господарського суду України від 04.12.2007 p., справа № 11/884, зазначено: "Колегія суддів Вищого господарського суду України вважає підставними й вказівки скаржника, що при наявності правовідносин, які виникли у ТОВ "Провесінь" з відповідачем за договором оренди нежитлового приміщення від 01.11.2003 p., висновки, викладені у рішенні суду, є передчасними без з'ясування наявності у скаржника переважного .права на придбання вказаного приміщення (ч.2 ст.777 ЦК України)".
А тому можна не лише сподіватися, але й бути впевненим, що тернистий шлях судового правозастосування положень ч.2 ст.777 ЦК України у минулому.
Олексій ЯКИМЕНКО, адвокат, президент адвокатської компанії "Якименко та Партнери"
Юридичний вісник України №4 ( 26 січня - 1 лютого 2008 року)